不動産投資が活況だ。理由は地価の上昇とインフレ懸念にある。国土交通省が9月19日に発表した基準地価を見ると、東京の住宅地は上昇率が全国一で1.3％となった。

とくに高級住宅地の上昇が目立ち、中央区7.5％、千代田区5.5％、5.4％となっている。本格的な地価上昇を見据えて不動産に投資マネーが流れ込んでいるわけだ。

インフレ懸念も不動産投資を下支えしている。日本は長いデフレから脱出しつつあり、近い将来、インフレに転じる可能性がある。そのとき預貯金で資産を保有していれば、価値の目減りは避けられないのだ。

インフレに対抗できる資産として知られているのは株式や不動産だ。しかし、株式は価格の変動幅が大きいため、安定運用を望む層は不動産投資を好む傾向がある。その傾向はとくに富裕層で顕著だ。

富裕層には、不動産投資に大きなメリットがある。有利な条件で金融機関から融資を引き出すことができることだ。不動産投資の場合、融資を利用して投資を行うケースも多い。その場合、融資金利が低いほうが利回りは高くなる。

さらに富裕層の場合、一定の資産を保有し、年収も高いので、融資を行う金融機関にとっては、リスクの低い貸し先ということになる。よって、一般のサラリーマンが不動産投資をするときよりも、優遇された金利を適用されるケースが多い。

たとえば3000万円を20年返済で借りた場合、金利が5％であれば総返済額は約4750万となる。ところが金利３％で融資が受けられれば、約3990万円ですむ。差額は760万円。何の手間もかけず、ただ富裕層の信用力を生かすだけで、これだけ有利に投資ができるということは、一種の特権といってもいいだろう。

ただし、不動産投資には目利きが必要だ。とくに国内不動産は、少子化の影響で不動産需要が二極化する傾向にある。地方から都市部へ人口が集中しているからだ。東京都では、とくに単身世帯の増加が目立つ。

国勢調査によると、東京都の単身世帯数は2000年に約219万世帯だったが、2010年には約292万世帯まで増加している。さらに、2020年には約316万世帯まで増加すると、東京都では予測している。単身世帯用の賃貸住宅は需要に供給が追い付かない状態だ。

都市部の中でも地域間格差は広がっている。不動産情報サービス会社の東京カンテイが8月1日に「マンションPBRランキング2014」を公表した。これは直近10年間で分譲されたマンション資産価値が新築分譲時の何倍になっているかを示した数値。１以上であれば値上がり、１以下であれば値下がりしていることを示す。

首都圏のトップは、東京メトロ銀座線「表参道」駅で、マンションPBRは1.33となった。これは10年間で最大33％の売却差益が期待できることを意味する。不動産投資の場合は、これに家賃収入が加わるから、利回り換算すれば、相当な高利回りになるはずだ。

以下、横浜高速鉄道みなとみらい線「みなとみらい」駅が1.30、JR山手線「品川」駅が1.30と続く。一方、マンションPBRが最も低かったのは京成本線「京成大和田」駅の0.53。10年間で資産価値が47％ダウンした可能性があるという結果となった。同じ首都圏でもこれだけの差が生じている。

不動産投資は今後ますます盛り上がる可能性があるが、高いリターンを得るためには、富裕層の特権を生かすことと、物件を見極める目を持ったプロのアドバイスを受けることが重要になるだろう。